Het onttrekken van onroerend goed aan een bedrijf real estate from a company

Sortir un bien immobilier d’une société : quelles conséquences fiscales en Belgique ?

De nombreux investisseurs acquièrent un bien immobilier via leur société, notamment pour un usage professionnel ou dans une logique patrimoniale. Une question revient toutefois fréquemment au fil du temps : que se passe-t-il lorsque l’on souhaite faire revenir ce bien dans son patrimoine privé, par exemple à l’approche de la pension ou lors d’une restructuration de la société ?

La sortie d’un bien immobilier d’une société n’est pas neutre sur le plan fiscal. Elle peut s’avérer coûteuse dans certains cas, mais aussi relativement avantageuse dans d’autres, à condition d’avoir anticipé la structure et le moment de l’opération. Voici les principaux éléments à connaître.

Le principe général : une sortie assimilée à une vente

En règle générale, lorsqu’un immeuble sort d’une société pour être transféré à un actionnaire, l’opération est considérée comme une transmission à titre onéreux. Cela implique l’application des droits d’enregistrement, selon les règles en vigueur dans la Région concernée (Bruxelles, Wallonie ou Flandre). En pratique, même si les droits sont de compétence régionale, les principes sont largement similaires sur l’ensemble du territoire belge.

Le retrait d’un bien immobilier appartenant à une société est donc, par défaut, fiscalement taxé comme une vente !

Voici les situations dans lesquelles les droits sont dus :

·       Lorsque l’actionnaire rachète le bien à sa société, puisque l’opération constitue une transmission avec contrepartie.

·       Lorsque le bien a été acquis via une société de type SA, la législation étant plus stricte dans ce cas : la sortie du bien y est toujours taxée.

·       Lorsqu’un bien revient à l’actionnaire lors de la liquidation de la société, mais que celui-ci reprend à sa charge une dette liée à l’immeuble (crédit hypothécaire, dette fiscale, compte courant débiteur…). Un point de vigilance important concerne la reprise de dettes cette reprise est considérée comme une contrepartie. Les droits deviennent alors applicables.

Et voici les exceptions favorables à connaître :

·       Lorsque l’actionnaire était déjà actionnaire au moment où la société a acquis le bien immobilier, et que ce bien a été acheté avec paiement de droits d’enregistrement ou de TVA, la sortie du bien peut bénéficier d’une exception importante.

·       Lorsque dans ce même cas précis et lors de la liquidation de la société, le bien peut revenir à l’actionnaire sans application des droits de vente. Seul le droit fixe général de 50 euros est alors dû, à condition qu’aucune dette ne soit reprise.

Cette exception constitue un levier patrimonial majeur, souvent méconnu, mais qui nécessite une analyse précise de l’historique de l’acquisition et de la structure de la société.

La liquidation de la société : un moment clé

La liquidation de la société est souvent le moment choisi pour faire revenir un immeuble dans le patrimoine privé. Si le transfert s’effectue sans contrepartie et sans reprise de dettes, la fiscalité est particulièrement légère, avec uniquement le droit fixe général.

En revanche, dès qu’une contrepartie existe, même indirecte, la taxation redevient celle d’une vente classique. Une planification en amont est donc essentielle.

Le cas particulier de l’indivision

Lorsque le bien immobilier est détenu à la fois par la société et par la personne physique, même pour une quote-part très faible en privé, le régime applicable peut être différent. Dans ce cas, lors de la sortie du bien, seul le droit de partage est dû, à des taux réduits selon la Région.

Cette configuration peut, dans certaines situations, offrir une alternative intéressante, à condition d’avoir été mise en place dès l’acquisition.

Conclusion : anticiper pour optimiser

Sortir un bien immobilier d’une société peut être soit une opération coûteuse, soit une opération fiscalement très limitée. Tout dépend de la structure juridique choisie, du moment de l’acquisition, de la présence ou non de dettes et du mode de sortie envisagé.

Chez Propriété Privée, nous constatons que ces questions fiscales sont indissociables d’une bonne stratégie immobilière. Avant toute décision, il est essentiel de se faire accompagner par des professionnels afin d’anticiper les conséquences et d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier.

Vous envisagez une acquisition via une société ou la sortie d’un bien existant ? Notre équipe se tient à votre disposition pour vous orienter et vous mettre en relation avec des interlocuteurs spécialisés.